“棚改利器”PSL重出江湖。
　　1月2日，人民银行官网发布消息称，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。期末抵押补充贷款余额为32522亿元。这是自2023年2月净新增17亿元后，PSL再次净新增。从规模上看，单月3500亿元的净新增额处于历史第三高的水平。
　　PSL作为央行货币政策之一，其用途在于为特定领域提供长期稳定、低成本的资金。创设于2014年的PSL最初用于棚改领域，同时，也服务于棚户区改造、地下管廊建设、重大水利工程、“走出去”等重点领域。
　　PSL与楼市的关系起于“棚改”，被称为“救房地产大招”。此次央行重启PSL更是引发市场遐想空间，新一轮棚改重启？多位业内人士在接受大河财立方记者采访时表示，新一轮的PSL重启具有明显的针对性，可能主要用于“三大工程”，即保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
　　2021年底，中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，“探索新的发展模式”。随着2022年11月《关于规划建设保障性住房的指导意见》的出台，“市场+保障”双轨制房地产发展新模式进一步明晰，“三大工程”成为“保障”一轨中重要的一环。
　　“三大工程”作为银行支持房地产行业的重要抓手，对于稳地产投资起着重要的作用。而目前，市场关注的焦点之一是PSL投放对于日益下滑的地产投资能否起到积极作用，3500亿能否撬动地产投资上扬？
　　对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示PSL投放对于拉动地产投资的效果需要具体分析。如果PSL资金能够顺利投向相关领域，将有助于缓解房地产市场的压力，推动基建投资增长，提高微观主体活力。然而，要实现这些效果，需要政府加强政策协调和监管，确保资金的有效利用。
　　广发证券固收首席刘郁则更为明确地表示，此轮PSL资金的投放可能在3000亿—7000亿元左右，若全部用于地产领域，对2024年地产投资的拉动作用可能在2%—5%。但整体来看，本次城中村改造和保障房建设对房地产的影响或小于此前的棚改货币化。
“三大工程”拉动地产投资几何
　　“本轮新增PSL资金可能主要用于‘三大工程’。”多位业内专家猜想。
　　这种猜想基于政策面的信息。
　　央行行长潘功胜近期多次表示，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。而PSL恰恰符合期限较长、成本低的资金特点，成为“三大工程”资金支持关键工具之一。
　　“PSL重启具有一种积极的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时说，作为一种政策性金融工具，PSL投放逻辑是，由政策性银行贷给商业银行，商业银行再贷给企业，投放到一些特定的项目，从而解决企业一部分资金来源。它和一些市场化资金联动，发挥更好的作用，形成良好的资金支持环境。
　　柏文喜分析，PSL重启并投用到“三大工程”说明政府在支持经济和稳定金融市场方面采取了进一步行动。PSL作为一种长期低成本的资金来源，可以为“三大工程”等重点项目提供稳定的资金支持，推动经济增长。具体来看，一是增加中长期流动性供应，支持实体经济发展；二是促进降低企业融资成本；三是稳定市场预期和信心。
　　刘郁亦表示，当前地产仍处于下行通道中，2024年PSL工具可能投向城中村改造和保障房建设两大地产相关领域。“城中村方面，由于城中村项目启动周期较长，预计前两年投资规模不会太大，2024年城中村改造仍然属于项目启动前期时间段，预计2024年城中村改造投资规模可能不到2000亿，在2027—2030年左右达到约1万亿元的高峰。保障房方面，2024年投资体量可能约4000亿元。”刘郁预测。
　　而对于后续PSL投放的频率与力度，多位业内人士也持乐观态度。严跃进表示，未来使用可能性比较好，可能比2014年那一轮支持力度还大。
　　“2024年继续使用PSL工具的可能性较大，但具体力度还需要根据经济形势和政策需要进行评估。如果经济形势依然复杂多变，政府可能会加大PSL投放规模和频率，以稳定市场预期和信心。”一位国内资本机构人士这样对大河财立方记者分析。
“棚改利器”助力地产走出低谷
　　实际上，从PSL投放的背景来看，每逢地产下行周期，PSL便“派上用场”，从而一定程度上助力基建投资与地产投资。
　　据大河财立方记者梳理，PSL在过往投放历史中发挥关键作用。自2014年创设，PSL经历两轮扩张。
　　第一轮PSL投放，即2015年及2018年启用PSL，为了扭转地产预期、支撑投资增速、稳定信用扩张，2015年政策以棚改为抓手，PSL为工具，快速推动了地产库存去化以及地产投资。
　　第一轮PSL对当时地产投资的贡献多少？据住建部数据，2015—2018年，每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54万亿元、1.48万亿元、1.84万亿元和1.74万亿元。而其中由PSL贡献的资金，占棚改投资额的35%—66%。从这一角度来看，广发证券研报认为，第一轮PSL对棚改投资的撬动作用约为1:2，即发放1笔PSL资金可以带来两倍的投资额的增长。具体到地产投资增速而言，2015—2018年PSL对地产投资增速贡献均在6%以上。
　　第二轮，在2022年，PSL为基础设施重点领域提供资金支持，2022年年末基建投资与建筑业PMI接连反弹。具体来看，2022年9—11月，PSL重启累计净投放6300亿。该轮PSL一方面为政策性银行提供负债资金来源支持“保交楼”，另一方面投资于基建领域。PSL虽然对企业中长期贷款有一定拉动作用，但该轮地产投资和销售均未见明显改善，房地产开发投资额、销售面积和销售额同比均仍在负值区间，基建和制造业投资同比增速也有所下滑。
　　此轮PSL增长属于第三次增长。那么，此轮PSL投放对投资影响如何？对此，东吴证券分析，参考棚改经验，“十三五”期间棚改完成投资额约7万亿元，此期间PSL合计投放约2.6万亿元，PSL拉动投资的杠杆效应约为1:3。
　　广发证券研报则分析，从PSL的撬动作用来看，按上一轮棚改的经验，PSL对棚改投资的撬动作用约为1:2，即发放1笔PSL资金可以带来约两倍的投资额的增长，从年均投资额6000亿—8000亿元的规模测算出发，所需的PSL资金的投放可能在3000亿—7000亿元，若全部用于地产领域，对2024年地产投资的拉动作用可能在2%—5%。
　　“整体来看，本次城中村改造和保障房建设对房地产的影响或小于上轮棚改货币化。一方面可能主要带动地产投资和基建投资，对于居民购房需求和新房销售提升的影响取决于价格和预期传导；另一方面城中村改造的周期较长、规模相对较小，短期内效应或不明显。”刘郁表示。
（文章来源：大河财立方）